Cómo funciona comprar una propiedad en remate

Si viste que un departamento se remata por mucho menos de lo que sale en una inmobiliaria y no entendés cómo funciona, esta guía es para vos. Está escrita para alguien que nunca compró en subasta. Cada vez que aparece una palabra del fuero judicial, está traducida en la misma oración o en el glosario del final.

1. Por qué se remata una casa, y de dónde sale la base

Un remate judicial lo ordena un juez. Alguien le debe plata a otro, no la paga, y el juez manda a vender la propiedad para pagarle al acreedor con lo que se saque. El dueño no está vendiendo porque quiere: está vendiendo porque un juez lo dispuso.

El precio de arranque se llama base: es el mínimo desde el que se empieza a ofertar, y tiene que estar escrito en el edicto, que es el aviso oficial del remate. El edicto además está obligado a decir el estado de ocupación y el horario de visitas. (Código Procesal de la Nación, art. 566; Código Procesal de la Provincia, art. 575)

Acá está la explicación de por qué las bases parecen tan baratas. La base son dos tercios de la valuación fiscal —el valor que el fisco le asigna al inmueble para cobrarle impuestos—, que ya de por sí suele estar bastante por debajo del precio de mercado. En la justicia nacional eso rige si las partes no acordaron otra cosa, y el juez puede apartarse para que el inmueble no se malvenda; en la provincia la regla es la misma sin esa aclaración. (Código Procesal de la Nación, art. 578; Código Procesal de la Provincia, art. 566)

Los remates del Banco Ciudad son otra cosa. Ahí el banco vende por cuenta de otro. En los 10 avisos que tenemos hoy, quien vende es la Procuración General de la Ciudad en 9, y en 1 un fideicomiso, o sea bienes que alguien le pasó a otro para que los administre. La mayoría son herencias vacantes: alguien murió sin herederos y el inmueble quedó en manos del Estado. No hay una deuda que cobrar ni un deudor ejecutado, aunque sí hay un juicio: un juez declara la vacancia, nombra un curador—quien recibe los bienes, paga las deudas y los liquida— y ordena entregarle al Estado lo que queda. (Código Civil y Comercial, arts. 2441 a 2443)

Y hay una tercera clase, más chica: las subastas del Estado nacional. Hoy hay 9 en el sitio. Acá no hay deuda ni herencia: el Estado decide vender un inmueble que era suyo, y lo remata su Agencia de Administración de Bienes del Estado en un sistema propio. Se puja igual que en las otras, pero el aviso publica sólo la base: la garantía, la seña y las deudas están en un archivo aparte —el pliego de bases y condiciones— que se baja gratis del aviso original. Este sitio no lo lee, así que en esas fichas el desglose de la plata aparece vacío y remite al pliego.

Lo único que sí fija la norma para todas ellas es un piso: la garantía que hay que tener para poder ofertar nunca puede ser menor al 1,5% de la base, y el porcentaje exacto lo pone cada pliego. (Reglamento de Gestión de Bienes Inmuebles del Estado Nacional, art. 107 ter, inc. a) La seña y el saldo también los manda al pliego (arts. 102 y 104), y al que gana la garantía se le devuelve recién cuando pagó el 100% del precio y los gastos de escritura (art. 101).

El resto de la guía explica primero el circuito judicial, que es el de la mayoría de los avisos de este sitio, y al final marca en qué se diferencia el del banco.

2. Qué es una subasta electrónica y cómo se cierra

Ya no hay que ir a un salón a levantar la mano. Los 126 remates judiciales que este sitio publica hoy dicen en su edicto que la subasta es electrónica: se oferta desde una página web, durante varios días.

Se hacen en dos portales oficiales, según qué juzgado ordenó el remate. Los juzgados nacionales y federales con asiento en la Ciudad publican en el de la Corte Suprema de la Nación. Los juzgados de la provincia, en el de la Suprema Corte bonaerense.

El aviso se publica con al menos diez días hábiles de anticipación, y la puja dura diez días hábiles y está abierta las veinticuatro horas. Las dos cosas valen en las dos justicias: en la provincia el código procesal fija los diez días y el reglamento dice que se cuentan hábiles. (Acordada 15/2025 de la Corte Suprema, arts. 4 y 17; Acuerdo 3604 de la Suprema Corte bonaerense, arts. 4 y 28; Código Procesal de la Provincia, art. 562)

Dos cosas más, éstas de la justicia nacional. Las ofertas suben de a tramos del 5% sobre el monto inicial. Y se puede dejar cargada una postura máxima secreta: el precio más alto que estás dispuesto a pagar, para que el sistema puje por vos hasta ahí. Hay que cargarla antes de que empiece la subasta, no durante. (Acordada 15/2025, arts. 20 y 21)

3. Inscribirse: el día del remate ya es tarde

Esto es lo que más gente descubre tarde: el día del remate ya no te podés anotar. Y son tres pasos, no uno.

1. Empadronarte en el registro general de postores del portal.
2. Inscribirte en esa subasta en particular. Estar en el registro no te habilita para todas: hay que anotarse remate por remate. (Acordada 15/2025, art. 3)
3. Depositar la garantía, si la piden. Es plata que ponés antes para poder ofertar.

Los plazos, que no son iguales. En la justicia nacional hay que estar habilitado como muy tarde el día hábil anterior al inicio de la subasta, y si hay garantía tiene que estar acreditada tres días hábiles antes. (Acordada 15/2025, arts. 14 y 12) En la provincia es más exigente: hay que estar inscripto tres días hábiles antes de que empiece la subasta, y la garantía también acreditada tres días hábiles antes. (Acuerdo 3604, arts. 24 y 22)

Los edictos suelen repetir su propio plazo, y a veces piden más anticipación que el reglamento. 54 de los 55 avisos de la justicia nacional que publicamos hoy escriben “3 días hábiles anteriores” como fecha límite (contado en el texto entero de cada edicto), cuando el reglamento se conformaría con el día hábil anterior. Miralo en el edicto de tu remate.

Cómo te la devuelven, que tampoco es igual. En la justicia nacional, al que no gana se la devuelven de oficio: no hay que pedir nada. (Acordada 15/2025, art. 29) En la provincia también es inmediata, salvo que hayas pedido la “reserva de postura” al inscribirte, que es anotarte para quedar en fila si el ganador no paga. Si la pediste, tu depósito no vuelve solo y hay que reclamarlo en el expediente. (Código Procesal de la Provincia, art. 562; Acuerdo 3604, arts. 39 y 40)

Cada ficha de este sitio te dice, cuando el aviso lo trae, cuánta plata hay que tener depositada antes para poder ofertar en ese remate, con la frase del edicto al lado. Cuando el aviso no lo dice, la ficha también lo dice, y es una pregunta para el juzgado.

4. La plata: todo lo que se paga y en qué momento

Ganar la puja no es pagar el precio y listo. Arriba del precio se pagan otras cosas. Esta sección las lista una por una, después las suma todas, y al final dice en qué fecha hay que tener cada parte, que es lo que decide si podés o no podés comprar.

Dos advertencias antes de la tabla. Los códigos procesales no fijan ninguno de estos porcentajes. Obligan a anunciar la seña y la comisión en el edicto, y cada uno lo dice a su manera. El bonaerense remite a la costumbre, con esa palabra: “se hará constar la comisión y la seña, que serán las de costumbre”. (Código Procesal de la Provincia, art. 575) El nacional manda mencionar en el edicto “la obligación de depositar el importe de la seña y de la comisión en el acto de remate”, sin decir cuánto, y de la comisión del martillero dice que es la “establecida por la ley o, en su caso, la costumbre”. (Código Procesal de la Nación, arts. 566 y 565) Y todo se calcula sobre el precio en el que se remató, no sobre la base: eso no lo impone ninguna norma, sale de cómo están redactados los edictos que tenemos. Si la subasta sube, sube todo con ella.

Mirá la diferencia entre las dos columnas. En la provincia la seña y la comisión cambian mucho de un remate a otro, así que no sirve de nada saber “cuánto se paga en general”: hay que leer el edicto de ese remate. En la ficha de cada propiedad de este sitio está la cuenta hecha con los porcentajes de ese edicto, con la frase textual al lado de cada renglón.

La cuenta completa: cuánto es todo junto

Los renglones de arriba nunca aparecen sumados en ningún lado, ni siquiera en el edicto. Acá están sumados. La seña queda afuera de esta suma a propósito: no es un costo, es una parte del precio que se paga primero, y contarla como gasto haría parecer que comprar cuesta treinta puntos más de lo que cuesta.

El saldo: el resto del precio, y el reloj que arranca después

Acá hay una trampa de tiempo. En la justicia nacional el reloj no arranca cuando ganás la subasta, arranca cuando el juez aprueba el remate. Desde ese momento tenés cinco días para depositar todo el resto, y estirar ese plazo casi no se consigue: la norma sólo lo permite por causas totalmente ajenas a vos, y aclara que no alcanza con no tener el dinero disponible. (Código Procesal de la Nación, art. 580)

99 de los 126 edictos judiciales de hoy explican además cómo y cuándo se paga en ese remate en particular. Leelo, porque no todos cuentan igual: algunos cuentan los cinco días desde la aprobación y otros ponen siete días desde el remate mismo. Y en cualquier caso es poco tiempo para conseguir plata, así que conviene tenerla antes de ofertar.

El calendario: en qué fecha hay que tener cada parte

Nada de esto se paga junto. Éste es el orden, y al lado de cada fecha, qué plata hay que tener ese día. Es el mismo recorrido para las dos justicias, con los plazos que cambian marcados.

1. Tres días hábiles antes del remate — la garantía. Es la primera plata que sale, y sale antes de saber si vas a ganar. En la provincia hasta el 5% de la base, y es obligatoria para inmuebles; en la justicia nacional la decide el juez de cada causa. El edicto puede pedir más anticipación que el reglamento. (Acuerdo 3604, arts. 24 y 22; Acordada 15/2025, arts. 14 y 12; Código Procesal de la Provincia, art. 562) Los plazos para inscribirse y quiénes piden garantía.
2. Los días de la puja — nada. En las dos justicias la subasta dura diez días hábiles y está abierta las veinticuatro horas. (Acordada 15/2025, art. 17; Código Procesal de la Provincia, art. 562, y Acuerdo 3604, art. 28) Y no existe el último segundo.
3. Al cerrar la subasta — la seña, la comisión, los aportes y el arancel. Es el momento en que sale la mayor parte de la plata. En la provincia los edictos citan una audiencia de adjudicación, con fecha y hora y en la sede del juzgado: ahí quien ganó y el martillero firman el acta del remate ante el secretario, y hay que ir con el comprobante de todos esos depósitos ya hechos. (Acuerdo 3604, art. 38)
   Cuánto: la seña, que es 30% en la justicia nacional y muy variable en la provincia, más la comisión, los aportes y el arancel, que en los avisos bonaerenses son 3,3% del precio en la mitad de los casos y llegan a 5,5% en el más caro. Y donde el edicto lo manda, también el sellos.
4. La aprobación del juez — nada, pero arranca el reloj. No tiene plazo fijo y puede demorar. La venta recién queda perfeccionada con la aprobación, el pago del precio y la entrega del inmueble. (Código Procesal de la Nación, art. 586; Código Procesal de la Provincia, art. 586) Por qué ganar no es ser dueño.
5. Cinco días después de la aprobación — todo el resto del precio. Así es en la justicia nacional, y estirar ese plazo casi no se consigue. (Código Procesal de la Nación, art. 580) En la provincia el código no fija un plazo equivalente: lo pone el edicto de cada remate. Ésta es la fecha que hace falta planificar antes de ofertar, porque es cuando hay que tener el grueso del precio. El saldo, y cómo lo cuenta cada edicto.
6. Al escriturar — lo que falta del sellos, más la escritura. Si en el remate pagaste el 1,2% que pide el edicto, en la escritura te pueden reclamar el 0,8% que falta para llegar al 2%. (Código Fiscal de la Provincia, art. 268. Esa lectura es nuestra, no de una resolución: ver el impuesto de sellos.) Los honorarios y gastos de escritura no los sabemos.
7. Después — las expensas viejas, y el desalojo si está ocupada. La deuda de expensas anterior al remate puede viajar con el departamento. (Código Civil y Comercial, art. 2049) Y el desalojo no se puede ni pedir hasta haber pagado el saldo completo y recibido el inmueble. (Código Procesal de la Nación, art. 589; Código Procesal de la Provincia, art. 588) Las expensas y si está ocupada.

Si la garantía se descuenta del precio o se devuelve aparte. Los reglamentos judiciales dicen cómo se le devuelve la garantía al que no gana, pero no encontramos una norma que diga qué pasa con la del que gana: si se computa a cuenta de la seña o si vuelve por separado. Cambia bastante la cuenta del día del remate, así que preguntalo en el juzgado antes de depositar. En las subastas del Estado nacional sí está dicho, y es lo más duro: al que gana se la devuelven recién cuando pagó el 100% del precio y los gastos de escritura. (Reglamento de Gestión de Bienes Inmuebles del Estado Nacional, art. 101)

5. El impuesto de sellos: 2% en la provincia, y el 1,2% del edicto no alcanza

Lo bueno primero: en una subasta judicial el impuesto se calcula sobre el precio que pagaste en el remate, no sobre la valuación fiscal. Eso está dicho con todas las letras en los dos códigos fiscales. (Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires, art. 263; Código Fiscal de la Ciudad de Buenos Aires, texto ordenado 2026, art. 325. El número del artículo porteño cambia todos los años: en el texto ordenado 2025 era el 330.)

Cuánto es depende de dónde está la propiedad, no de qué justicia lleva el remate. En la provincia, el 2% del precio. (Ley Impositiva 2026 de la Provincia, art. 39, inciso B, punto 5: “el veinte por mil”) En la Ciudad, el 3,50%, y el 2,70% cuando el valor que toma la ley —el precio de la operación, la valuación fiscal homogénea o el valor inmobiliario de referencia, el que fuere mayor— es igual o inferior a $ 226.100.000. Ese importe es el de la ley tarifaria de 2026, que rige para ese año: para otro año hay que mirar la ley de ese año. (Ley 6927 de la Ciudad, tarifaria 2026, anexo, art. 34)

Contra qué valor se mide ese tope en un remate. El artículo del tope compara el mayor de esos tres valores y no dice nada especial de las subastas. Pero el código fiscal porteño dice que en una subasta judicial la base del impuesto es el precio de venta. (Código Fiscal de la Ciudad de Buenos Aires, texto ordenado 2026, art. 325) No encontramos una norma que diga cuál de los tres se compara con el tope cuando la venta es en remate. Si tu propiedad está en la Ciudad y el precio anda cerca de ese importe, preguntá en el juzgado cómo se liquida antes de ofertar.

Quién paga el sellos. Ninguno de los dos códigos fiscales dice que en una subasta judicial el impuesto sea a cargo del comprador. Lo que dicen es que cuando en un acto intervienen dos o más personas, todas responden por el total, con derecho a reclamarse entre ellas la parte que corresponda. (Código Fiscal de la Provincia, art. 292) En la práctica los edictos lo ponen a cargo del comprador. Lo que sí tiene norma es que el martillero está obligado a actuar como agente de recaudación, o sea a retenerlo y depositarlo. (Código Fiscal de la Provincia, art. 294)

6. Qué pasa si no llegás a pagar

Los edictos lo anuncian con una expresión del fuero: quedás declarado postor remiso, que quiere decir el que ganó y no cumplió. Lo que viene después no es lo mismo en las dos justicias.

Si no pagás en la justicia nacional: remate nuevo y multa

Lo usan 26 de los 55 edictos nacionales que tenemos hoy (contado en el texto entero de cada edicto). La norma dice:

• Se ordena un remate nuevo.
• Si en ese remate nuevo el inmueble se vende más barato, vos respondés por la diferencia, más los intereses, los gastos y las costas.
• Las sumas que ya habías entregado quedan embargadas para cobrarse de ahí.
• Y si además demorás el pago con planteos manifiestamente improcedentes, hay una multa del 5% al 10% del precio del remate.

(Código Procesal de la Nación, arts. 584 y 581)

Si no pagás en la provincia: remate nuevo sólo a veces, y sin multa

Lo usan 37 de los 71 edictos bonaerenses (contado en el texto entero de cada edicto). Lo del medio es igual: respondés por la diferencia de precio, los intereses, los gastos y las costas, y las sumas que entregaste quedan embargadas. Pero cambian las dos puntas:

• No siempre hay remate nuevo. Si en la subasta hubo otro postor que ofertó el 95% o más de la oferta ganadora, se lo invita a él a ratificar su oferta, y si acepta se queda con la propiedad. Recién si eso no pasa se vuelve a rematar. Ahí la diferencia que tenés que cubrir se mide contra esa segunda oferta.
• La multa del 5% al 10% no existe. No está en el código bonaerense. Las multas que ese código sí tiene recaen sobre el deudor ejecutado o su abogado, nunca sobre el comprador.

(Código Procesal de la Provincia, art. 585)

La idea de fondo, en las dos: perdés lo que pusiste y podés quedar debiendo. No es un depósito que se pierde y listo.

7. Si está ocupada: el riesgo que más se subestima

Dos propiedades pueden parecer iguales en el papel y no valer lo mismo. Si adentro vive alguien, hay que sacarlo, y eso es un trámite aparte que empieza después de que pagaste todo.

Esto vale en las dos justicias y es lo que más conviene entender antes de ofertar: no se puede pedir el desalojo hasta haber pagado el saldo completo y haber recibido el inmueble. O sea que ponés toda la plata primero, y el problema empieza después. (Código Procesal de la Nación, art. 589; Código Procesal de la Provincia, art. 588)

Cuánto tarda un desalojo y quién lo paga. No hay ninguna norma sobre los gastos del desalojo de un inmueble subastado. Rige la regla general de que el que pierde el pleito paga los gastos del otro, salvo que el juez lo exima (Código Procesal de la Nación, art. 68; Código Procesal de la Provincia, art. 68), pero cobrarle las costas a un ocupante sin bienes es otra historia. Y no encontramos ninguna fuente oficial que diga cuánto demora: depende de cada caso, y no depende de vos. Si alguien te da un plazo, preguntale de dónde lo saca.

Hasta acá llega esta sección, a propósito. Explica qué riesgo estás comprando, no cómo se saca a alguien de una casa. En una propiedad rematada muchas veces vive la familia que la perdió, y cómo sigue eso se resuelve en el expediente, con abogado de cada lado.

Lo bueno es que los edictos judiciales suelen decir si está ocupada. De los 71 avisos bonaerenses de hoy, 68 lo dicen, y 25 están ocupadas. En la justicia nacional lo dicen 40 de 55, y 28 están ocupadas. En los del Banco Ciudad lo dicen 1 de los 10 que tenemos hoy.

Cuando el aviso no lo dice, este sitio deja el dato vacío y lo aclara. No lo deduce ni lo supone. Si te interesa una propiedad y el aviso no habla de la ocupación, esa es la primera pregunta para hacer.

8. Las deudas: las expensas te siguen; los impuestos, en la justicia nacional casi nunca

Una propiedad rematada suele venir con deudas atrás. La pregunta que importa es quién las paga, y la respuesta cambia según de qué deuda se trate.

Las expensas: acá hay que tener cuidado de verdad

El Código Civil y Comercial dice que un propietario no puede liberarse de ninguna expensa a su cargo “aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición”. Esa frase es la que importa: la obligación alcanza a lo que se debía antes de que el actual dueño comprara. (Código Civil y Comercial, art. 2049)

Para los remates de la justicia nacional hay además un respaldo más directo: el fallo plenario de 1999 que protege al comprador de las deudas de impuestos y tasas dejó las expensas expresamente afuera de esa protección.

Dicho de otro modo: la deuda de expensas anterior al remate puede viajar con el departamento. Es el riesgo mejor documentado de esta guía.

Impuestos, tasas y contribuciones: no hay ley, hay un fallo

Buscamos una norma que diga si el comprador responde por los impuestos y las tasas anteriores al remate, y no existe. Ni en los códigos fiscales, ni en los procesales, ni en el Civil y Comercial.

Lo que resuelve la cuestión en la justicia nacional es un fallo plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, de 1999. Dice que esas deudas se pagan con lo que se recaudó en la subasta, y que el comprador queda al margen cuando lo recaudado no alcanza. Tres precisiones que cambian bastante:

• La fecha de corte no es el remate: es la toma de posesión. Entre una cosa y la otra pueden pasar meses, y lo que se devengue en el medio queda de tu lado.
• Habla de impuestos, tasas y contribuciones. No de servicios. La luz, el gas y el agua de una empresa no están cubiertos por ese fallo.
• Es de la Cámara Nacional Civil, así que no manda en la justicia bonaerense, que es la de la mayoría de los avisos de este sitio.

Donde sí manda, manda en serio: la interpretación fijada en un fallo plenario es obligatoria para esa cámara y para los jueces de primera instancia que dependen de ella, y sólo se cambia con otro plenario. No es “una opinión de los tribunales”. (Código Procesal de la Nación, art. 303, reincorporado por la ley 27.500)

El texto del fallo de 1999. No conseguimos su texto en un repositorio oficial de jurisprudencia: lo que dice acá se cotejó en fuentes secundarias concordantes entre sí. Su existencia y su contenido son consistentes en todo lo que encontramos, pero no lo leímos en el original. Si tu decisión depende de esto, que lo mire un abogado.

Qué dice sobre deudas el edicto de cada remate

Entre los avisos de hoy conviven maneras bien distintas de resolverlo:

• Algunos ordenan la venta “libre de gravámenes, impuestos, tasas y contribuciones” hasta la entrega de la posesión. O sea que esas deudas se pagan con lo que se recaude en el remate.
• Otros ponen las deudas a cargo del comprador desde que toma la posesión.
• Y otros listan cuánto se debe, con fecha e importe, y ahí lo ves antes de ofertar.

Sobre 126 edictos judiciales, 49 dicen algo sobre deudas, y en esos la ficha muestra el párrafo textual. Que un edicto no diga nada no significa que no haya deudas: significa que ese aviso no habla del tema.

9. Ganar el remate no es ser dueño

Entre ganar la puja y ser propietario hay tres pasos, y la norma los enumera: la venta recién queda perfeccionada cuando el juez aprueba el remate, cuando pagaste el precio y cuando te entregaron el inmueble. Los tres, en ese orden. Ésta es igual en las dos justicias. (Código Procesal de la Nación, art. 586; Código Procesal de la Provincia, art. 586)

101 de los 126 edictos de hoy mencionan esa aprobación (contado en el texto entero de cada edicto), y varios atan a ella el plazo para pagar el saldo.

En los remates del Banco Ciudad pasa algo parecido con otro nombre. 10 de los 10 avisos dicen que la venta queda sujeta a la aprobación de quien vende, y las condiciones de venta llaman preadjudicatario al que ganó la puja: ganó, pero todavía no compró.

La consecuencia práctica: entre el remate y la entrega puede pasar bastante tiempo. Preguntá cuánto suele demorar antes de comprometer plata que vas a necesitar pronto.

10. Los remates se suspenden y se postergan

Puede pasar, y a veces con poco aviso: una de las partes presenta un escrito, el juez suspende, y el remate al que ibas queda sin fecha.

Por eso, cada vez que se actualiza —a mano, no a diario—, este sitio vuelve sobre cada remate ya publicado, mira qué dice hoy su portal y lo compara con lo que decía antes. Si cambió la fecha o lo cancelaron, la ficha lo muestra marcado. Si pasaron días desde la última actualización, el remate se pudo haber suspendido sin que figure acá.

Desde el 7 de agosto de 2026 revisamos 403 remates al menos una vez. En 47 el portal marcó una suspensión o una fecha corrida: en la justicia nacional, 30 de 161; en la bonaerense, 13 de 188; en el Banco Ciudad, 0 de 38; y en el Estado nacional, 4 de 16. Que en los demás no hayamos visto cambios no quiere decir que no los haya habido: miramos sólo cuando se actualiza el sitio, y el portal puede tardar en reflejar lo que decidió el juzgado.

Aun así, lo único que manda es el expediente. Si el juzgado suspende un remate y el portal tarda en actualizarse, nosotros nos enteramos tarde. Antes de ir, consultá el expediente.

11. Qué conviene hacer antes de ofertar

1. Fijate en qué justicia está el remate, porque de eso dependen los plazos, la garantía y qué pasa si no pagás. La ficha te dice de qué portal salió.
2. Leé el edicto completo, no el resumen. Está enlazado en cada ficha. Ahí están los porcentajes, los plazos y las condiciones de ese remate, que son los que valen.
3. Consultá el expediente en el juzgado. Es la única fuente que manda, y es donde vas a ver si el remate sigue en pie.
4. Pedí el informe de dominio en el registro de la propiedad. Es el papel que dice quién figura como dueño y qué embargos e hipotecas tiene el inmueble.
5. Buscá la deuda de expensas, que es la que te puede quedar pegada. Si el inmueble está en un consorcio, el edicto debería traerla en las dos justicias, salvo que no haya sido posible. Si no está, pedila en el expediente o al administrador.
6. Andá a verla si hay día de visita. El edicto sólo está obligado a informar el estado de ocupación y el horario de visitas: del estado del inmueble no dice nada, así que lo que no viste te lo llevás igual.
7. Hacé la cuenta completa: precio, seña, comisión, aportes, arancel, sellos —presupuestando el 2% en la provincia, no el 1,2% del edicto—, y la escritura. Y fijate en qué fecha hay que tener cada parte: la garantía sale tres días hábiles antes del remate, y el grueso del precio, cinco días después de que el juez lo apruebe.
8. Preguntá lo que esta guía no puede contestar: quién paga el sellos en ese remate y cómo se liquida, cuándo se entrega la posesión, y qué pasa si está ocupada.

12. Banco Ciudad y remate judicial: en qué se diferencian

Dos cosas más del lado del banco, y las dos salen de las condiciones de venta particulares de cada subasta, que son el PDF enlazado en cada ficha, no de los términos generales del portal. Este sitio no cuenta en cuántas subastas aparecen, así que leé las condiciones de la tuya.

• El banco no responde por la propiedad. Las condiciones que leímos dicen, textual, que “el Banco de la Ciudad de Buenos Aires actúa solamente como martillero”, y los términos generales agregan que actúa por cuenta y orden del vendedor, que es el único responsable por lo que se vende.
• Aunque la base esté en dólares, se puede pagar en pesos. Las condiciones que leímos fijan el cambio: la cotización del dólar billete, tipo vendedor del Banco de la Nación Argentina, del cierre del día hábil anterior a cada pago. Entre que ofertás y que escriturás pasa tiempo, y ese número se recalcula en cada etapa.

(Condiciones de venta de cada subasta, enlazadas en cada ficha. Términos y condiciones generales del portal, para lo de la responsabilidad del vendedor.)

13. Sobre los nombres de las personas

Un edicto judicial trae el nombre del que debe, el del que reclama y el del martillero. Este sitio no los publica. Guarda el juzgado y el número de expediente, que es lo que sirve para ir a consultar, y borra el resto antes de que la página exista. Por eso tampoco vas a ver acá la carátula del fallo plenario de 1999: tiene nombres. Un abogado lo ubica enseguida.

Pero el aviso original sí los trae, y desde acá se llega en un clic. Cada ficha enlaza al aviso tal como lo publicó el juzgado o el banco, y ese aviso empieza casi siempre por el nombre de la persona: la ley obliga a nombrar a las partes, porque un edicto existe justamente para que se entere cualquiera. No lo escondemos y no podríamos: sacar ese enlace sería pedirte que nos creas, y este sitio se apoya entero en que puedas ir a comprobar cada dato en la fuente.

Lo que sí decidimos no hacer: no copiamos el nombre acá, no lo guardamos junto a la dirección, no armamos ninguna lista de personas y no dejamos que un buscador encuentre a alguien por su apellido a través nuestro. La diferencia es real aunque el enlace esté: un dato que hay que ir a buscar a la fuente no es lo mismo que un dato repetido, ordenado y puesto a mano de cualquiera.

Y si en algún momento se nos escapa un nombre, hay tres controles que tienen que fallar a la vez para que llegue a esta página, y una prueba que revisa el sitio entero antes de publicarlo. No es infalible: ya pasó, y cada vez está anotada, con su fecha, en el registro de correcciones. Por una de ésas el sitio tampoco dice adónde se deposita: había un nombre escondido adentro de la oración que explica dónde depositar la seña.

14. Las normas y los documentos que se usaron

Estas normas se revisaron contra su texto oficial el 7 de agosto de 2026, salvo las que dicen otra fecha al lado: ésas se sumaron o se volvieron a mirar después.

• Acordada 15/2025 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, que aprueba el Reglamento de Subastas Electrónicas Judiciales.
• Acuerdo 3604 de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, Reglamentación de Subastas Judiciales Electrónicas, con los textos según los acuerdos 3687 y 3731.
• Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y de la Provincia de Buenos Aires.
• Código Civil y Comercial de la Nación, para las expensas y para las herencias vacantes.
• Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires y Ley Impositiva 2026, para el impuesto de sellos en la provincia.
• Para el impuesto de sellos en la Ciudad, consultados el 5 de octubre de 2026, los textos del Boletín Oficial porteño: el Código Fiscal de la Ciudad de Buenos Aires, texto ordenado 2026 (decreto 147/26, anexo I), art. 325, y la ley 6927, tarifaria 2026, anexo, art. 34.
• Para los dos impuestos nacionales de la venta, consultados el 11 de agosto de 2026: Ley 23.905, texto actualizado, donde consta que su Título VII quedó derogado; la Ley 27.802 de modernización laboral, art. 192; y el Decreto 406/2026, art. 2, que la reglamenta.
• Para las subastas del Estado nacional, consultado el 8 de agosto de 2026: el Reglamento de Gestión de Bienes Inmuebles del Estado Nacional (Resolución 177/2022 de la Agencia de Administración de Bienes del Estado), arts. 101, 102, 104 y 107 ter.
• Los 145 avisos que este sitio publica hoy, de donde salen los porcentajes y los conteos de avisos. Cada ficha tiene el enlace al aviso original y, al lado de cada dato del aviso, la frase textual de la que salió; lo que calculamos nosotros va aparte y dice cómo se calculó.
• Lo que este sitio guardó cada vez que volvió a mirar un remate ya publicado, de donde sale cuántos se suspendieron o cambiaron de fecha.
• Edictos de los portales de la Corte Suprema de la Nación y de la Suprema Corte bonaerense; avisos del portal de ventas de inmuebles de la Agencia de Administración de Bienes del Estado; y términos y condiciones y condiciones de venta particulares del portal del Banco Ciudad.

Lo que cambia con el tiempo, y cuándo

• La ley impositiva de la provincia y la tarifaria de la Ciudad son una por año. Las de esta guía son las de 2026: el 2% y el 1,2% del sellos bonaerense, y el 2,70%, el 3,50% y el tope de la Ciudad, salen de ahí. Para otro año hay que mirar la ley de ese año.
• El código fiscal de la Ciudad se reordena y cambia la numeración: el artículo de las subastas era el 330 en el texto ordenado de 2025 y es el 325 en el de 2026.
• La exención de ganancias de la venta de inmuebles es de 2026 (ley 27.802 y decreto 406/2026): vale mientras esas normas no cambien.

Esta guía la revisó de punta a punta alguien que no la escribió, abriendo el texto oficial de cada norma. De ahí salieron las correcciones que separan las dos justicias. Lo que sigue sin poder confirmarse está dicho arriba, donde corresponde: cómo se liquida el sellos de una subasta bonaerense y quién lo soporta, contra qué valor se mide el tope del sellos porteño en un remate, con qué norma se cobra el impuesto a la transferencia que todavía piden algunos edictos, dónde queda el que compra en remates una y otra vez para revender, cuánto tarda y quién paga un desalojo, los plazos de entrega de la posesión, y el texto original del fallo plenario de 1999.

15. Glosario: las palabras del fuero, en castellano

Las que aparecen en la guía y en los avisos, con palabras llanas. Cada una manda a la sección donde se explica, o lleva la norma de la que sale.

Audiencia de adjudicación

En un remate de la provincia de un inmueble, la cita en el juzgado, con fecha y hora, en la que quien ganó la subasta y el martillero firman el acta ante el secretario. Hay que ir con los papeles de la inscripción y el comprobante de la garantía, si la hubo. (Acuerdo 3604, art. 38)

Aportes del martillero

Un porcentaje de la comisión del martillero —no del precio— que algunos edictos ponen a cargo de quien compra. Cuánto, en los avisos de hoy →

Base

El precio desde el que se empieza a ofertar. La escribe el edicto. De dónde sale →

Boleto de compraventa

El contrato que firman quien compra y quien vende antes de la escritura. En la provincia paga un impuesto de sellos propio, más bajo que el de la escritura. Por qué importa en un remate →

Costas

Los gastos que causa un juicio. Por regla general los paga el que pierde, salvo que el juez lo exima. (Código Procesal de la Nación, arts. 68 y 77)

Curador

La persona que el juez designa, en una herencia sin herederos, para recibir los bienes, pagar las deudas y liquidarlos. (Código Civil y Comercial, arts. 2441 y 2442)

Edicto

El aviso oficial del remate, que se publica por orden del juzgado. Es el que manda: lo que dice el edicto de un remate vale para ese remate. Qué tiene que decir →

Expediente

La causa judicial, con todo lo que se presentó y se resolvió en ella. Se consulta en el juzgado con su número, y es lo único que manda. Qué mirar antes de ofertar →

Fideicomiso

Un contrato por el que alguien le transmite bienes a otro para que los administre en beneficio de un tercero. (Código Civil y Comercial, art. 1666)

Garantía

La plata que se deposita antes del remate para poder ofertar. Al que no gana se la devuelven. Quiénes la piden y cuánto →

Martillero

Quien lleva adelante el remate por encargo del juzgado. Cobra una comisión, que el edicto pone a cargo de quien compra. Cuánto cobra →

Postor remiso

El que ganó la subasta y no pagó. Qué le pasa →

Seña

La parte del precio que se paga primero, al cerrar la subasta. No es un gasto aparte: es precio. Por qué no se suma a los gastos →

Impuesto de sellos

Un impuesto de la provincia o de la Ciudad sobre los contratos. Lo fija la ley del lugar donde está el inmueble, no la justicia que lleva el remate. Cuánto es →

Testimonio

La copia oficial y certificada de una actuación del expediente, que entrega el juzgado.

Valuación fiscal

El valor que el fisco le asigna a un inmueble para cobrarle impuestos. De ahí sale la base de un remate judicial. Cómo →